Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları 

1-Genel Olarak

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşme çerçevesinde her iki taraf sözleşmede belirtilen çeşitli borçlar altına girerler. Genel olarak arsa sahibinin temel borcu, sözleşme konusu taşınmazı inşaata hazır bir şekilde yükleniciye bırakmak. Yüklenicinin ise; inşaatı sözleşmede belirtilen evsafta ve sürede bitirmektir.

İnşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer. Sözleşmede kararlaştırılan işin bitirilmesi hususunda kesin bir vade belirlendiyse edimini yerine getirmeyen borçlu yükleniciye, herhangi bir süre vermeye ve ihtarda bulunmaya gerek olmadan, borçlu temerrüde düşmüş olur. Kanun da ise; eser sözleşmesine ilişkin hükümleri arasında borçlu temerrüdüne ilişkin özel hükümler yoktur. Bu sebeple, yüklenicinin temerrüdüne ve sonuçlarına Genel Hükümlerdeki düzenleme uygulanacaktır. Böylece, 125. maddesinde alacaklıya tanınan seçimlik haklarını kullanabilir.

2-Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları:

TBK madde 125’e göre; arsa sahibi yükleniciden aynen ifayı ve gecikme tazminatı isteyebilir. Bundan başka aynen ifadan vazgeçip olumlu zararının tazminini talep edebilir. Arsa sahibinin üçüncü seçimlik hakkı da sözleşmeden dönüp sözleşmenin ifa edilmemesinden dolayı oluşan olumsuz zararının tazminini isteyebiLir.

3-Müspet Zarar Kavramı:

Aynen ifa ve gecikme tazminatı seçimlik hakkından vazgeçilerek müspet zararın tazmininin talep edilmesi durumunda, sözleşme ortadan kalkmayacak, arsa sahibinin ifayı talep hakkının yerini müspet zararın tazminine dair talep hakkı alacaktır.

TBK 124. maddede belirtilen beklenmeyen hallerin varlığı vukuunda ise, arsa sahibi süre vermeksizin aynen ifadan derhal vazgeçerek, müspet zararının tazminini isteyebilir. Buna göre; yüklenicinin borcunu ifa etmeyeceğini bildirmesi durumunda veya herhangi bir bildirimde bulunmaksızın inşaat alanını terk etmesi halinde, arsa sahibi süre vermeksizin aynen ifadan derhal vazgeçerek, müspet zararının tazminini isteyebilir. Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflarca kesin vadenin kararlaştırıldığı durumlarda da, arsa sahibi ek süreye gerek olmaksızın seçimlik haklarını kullanabilir.

Müspet zarar ise;  müteahhidin ifayı zamanında ve gereği gibi yerine getirmesi halinde arsa sahibinin malvarlığının göstereceği durum ile mevcut fiili durum arasındaki fark olarak ifade edilebilir. Borca konu edim sözleşmeye uygun ifa edilmiş olsaydı alacaklının malvarlığının içinde bulunacağı durum ile borcun ifa edilmemesi halindeki mevcut durumu arasındaki fark müspet zarar olarak tanımlanır. 

İnşaatın tamamlanması için gerekli bedel ve edimin ifasında yaşanan gecikme nedeniyle arsa sahibinin uğradığı her türlü zarar, müspet zarar kapsamına girmektedir. Arsa sahibi gecikme nedeniyle yoksun kaldığı kazancını, bu gecikme sebebiyle üçüncü kişilere ödemek zorunda kaldığı tazminat ve cezai şart tutarını, yapılan harcamaları ve masrafları talep edebilecektir. Müspet zarar kapsamındaki zarar kalemlerinden biri de vazgeçilen edimin piyasa rayiç değeridir.

Doktirnde bir kısım yazarlarda; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından, inşaatın tamamlanabilmesi için gerekli masraflar ve gecikme tazminatı ile birlikte arsa sahibine kalacak olan bağımsız bölümlerin rayiç değerinin de arsa sahibinin talep edebileceği müspet zarar kapsamında olduğunu savunmaktadır. Yargıtay'ın bu yönde kararları mevcuttur.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 06.12.2017 tarih, 23. Hukuk Dairesi 2015/9947 E. , 2017/3613 K sayılı ilamında; ‘’… Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasındaki 24.06.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkiline verilmesi gerekli A blok zemin kat dükkan ile B blok 4. kat güney cepheli bir adet dairenin verilmediğini, yüklenicinin sözleşme gereği B blok inşaatına hiç başlamadığını ve kat irtifakı tesisis sırasında müvekili adına başka iki adet bağımsız bölüm tapusu çıkarılmış olduğunu ileri sürerek, tapu kaydının iptaline olmadığı takdirde taşınmaz bedeline hükmedilmesi ile kira kaybı tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar, davanın reddini istemişlerdir.

…… yüklenicinin sözleşme gereğince 21.06.2002 tarihinde inşaatı tamamlayıp teslim etmediği ve temerrüde düştüğü, diğer davalı vekil ... davacı arsa sahibince azil edilmesine rağmen alt vekil yüklenici tarafından tesis edilen kat irtifakı da göz önüne alındığında birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, davacının talep ettiği bağımsız bölümlerin üçüncü kişiler adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmakla bilirkişi raporunda hesaplandığı şekilde dava tarihi itibariyle davacının isteyebileceği dükkan bedeli tutarı 55.000,00 TL, daire bedeli 65.000,00 TL, dükkan kira bedeli 11.660,03 TL, daire kira bedeli 9.328,03 TL olmakla kat irtifakı tapusu bedeli olan ve bilirkişi raporunda hesaplanan 39.000,00 TL'nin düşülmesinden sonra davacının isteyebileceği toplam tutarın 101.988,06 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne birleşen davada ise; asıl dosyada aynen ifaya ve kira bedellerine karar verildiğinden ... adına kayıtlı hissenin bilirkişi raporunda bedeli düşülerek hesap yapıldığı da göz önüne alındığında bilirkişi raporunda hesaplanan 39.000,00 TL'nin ilk dava tarihi olan 06/08/2004 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödeme koşulu ile B Blk 4. Kat 14 ve 15 nolu bağımsız bölümlerde ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile birleşen dosya davacısı yüklenici ... adına tapuya kayıt ve tesciline, 410 ada 2 parsel açısından ise, sözleşmede teminat olarak arsa sahiplerine ipotek verileceğinin kararlaştırıldığı göz önüne alındığında davanın tüm arsa sahipleri hasım gösterilmek suretiyle açılmadığından davanın reddine karar verilmiştir…. ‘’ söz konusu mahkeme ilamı Yargıtay tarafından hukuken yerinde görülerek onanmıştır.

Yine aynı Yargıtay Dairesinin 2016/606 E. , 2016/1299 K. İlamında: ’’ ….Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve sözleşme gereği arsa sahibine verilmesi gereken dairenin teslimi, aksi takdirde ise terditli olarak daire bedeli ile tadilat masrafları ve yükleniciye yapılan ödemenin tahsili, bu isteğin de kabul edilmemesi halinde fiilen verilen daire bedeli ile sözleşmede kararlaştırılan daire bedeli arasındaki farkın tahsili istemlerine ilişkindir. Taraflar arasındaki 08.10.2007 günlü sözleşmeye göre, davacı arsa sahibine “inşaat tamamlandıktan sonra yapılacak olan binadan 7 parsel olan kendi parseline isabet edecek olan yerden 3. kat bulvar cepheli ....m²'den ibaret .....ı Kooperatifi tarafına düşecek köşe başı dairenin” bırakılmasına karar verilmiştir. Davacı vekili, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı şekilde sözleşmede tarif edilen bağımsız bölümü değil, bir başka bölümü fiilen ve geçici olarak verdiğini ileri sürerek, öncelikle sözleşmede yazılı dairenin teslimini, bu talep kabul edilmezse sözleşmede kararlaştırılan dairenin bedeli ile fiilen oturulan daire için yapılan tadilat masrafının tahsilini, bu talep dahi kabul edilmezse fiilen verilen daire ile sözleşme ile kararlaştırılan daire arasındaki farkın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Yapılan yargılama sırasında sözleşmede tarif edilen bağımsız bölümün davacıya verilmesinin mümkün olmadığı tespit edilmiştir. Bu durumda, davacı vekilinin terditli ikinci talebinin değerlendirilmesi zorunludur. Bu talep ise, ifa yerine geçen olumlu zarar niteliğindedir. Yani, davacı borcun ifasından vazgeçtiğini bildirmekte ve borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarının giderilmesini istemektedir. (TBK. m.125/2). Şu halde, anılan talebin değerlendirilerek, bilirkişiden alınacak rapor doğrultusunda, usuli kazanılmış haklar da gözetilerek, sözleşmede davacıya ait olacağı kararlaştırılan dairenin rayiç değerinin serbest piyasa koşullarına göre saptanması, buna fiilen oturduğu daireye yaptığı imalat sebebiyle olan alacağının da eklenmesiyle tahsiline, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kendine özgü yapısı sebebiyle davacı daire bedelini ferileriyle birlikte tahsil etmiş olacağından, arsa sahibine ait payın da karşı davada yüklenici adına tesciline karar verilmesi gerekirken, sözleşmede tarif edilen bağımsız bölümün verilemeyeceği de tespit edildiği halde, terditli ikinci talebin nazara alınmayarak, son talep olan değer farkı bedelinin hüküm altına alınması yerinde olmamış, bozmayı gerektirmiştir...’’

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2011 tarih,  2011/1467 E., 2011/5568 K. Sayılı ilamında; ’’….  Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 03.07.1996 günlü Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesine göre taşınmaz üzerine yapılacak A bloktan dört adet, B bloktan ise altı adet daire olmak üzere toplam on adet daire arsa sahiplerine ait olacak, inşaat da sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde temel üstü ruhsatı alınıp bunu takip eden otuz ay sonunda anahtar teslimi şeklinde tamamlanacaktır. İnşaatın son durumu itibariyle arsa sahiplerine ait altı adet daire B bloktan teslim edilmesine rağmen, A blokun hiç yapılmadığı, dolayısıyla dört adet dairenin kendilerine teslim edilmediği, yüklenicinin de bu arada kendi kusuru ile teslimde temerrüde düştüğü anlaşılmaktadır. Nitekim davacı arsa sahipleri de eldeki birleştirilen davalarında BK'nın 106/11. maddesinde yer alan haklarını kullanmak suretiyle kısmi ifayı beklemekten vazgeçerek teslim edilmeyen toplam dört adet daire yönünden ifa yerine geçen olumlu zararlarını istemişlerdir. Mahkeme yaptığı yargılama sonucunda, davalı yüklenicinin kendi kusuru ile dört adet daireyi davacı arsa sahiplerine teslim etmeyerek temerrüde düştüğü, bu itibarla davacıların kısmi ifadan vazgeçerek ifa yerine geçen olumlu zararlarını istemekte haklı olduklarını kabul etmiş ve davacıların, yüklenicinin sözleşme uyarınca edimini yerine getirmesi gereken tarihe göre oluşan olumlu zararlarını bilirkişi marifetiyle hesaplatarak hüküm altına alınmıştır. Dava konusu olan olumlu zarar, davacıların ifadaki çıkarı olup, daha açık bir ifadeyle davalı yüklenicinin sözleşme ile yüklendiği edimi tümüyle yerine getirmesi durumunda arsa sahiplerinin elde edeceği çıkardır. Belirtilen zarar tutarının belirlenmesinde ise kural olarak yüklenicinin edimini yerine getirmesi gereken tarihteki değerler esas alınır. Ne var ki, somut olaydaki maddi olguların özellikleri soyut olarak sözleşme uyarınca işin teslimi gereken tarihteki değerlere göre zarar hesabı yapılmasına uygun bulunmamaktadır. Gerçekten de BK'nın 106/11. maddesi uyarınca alacaklı arsa sahiplerinin yüklenici borçlunun teslimde temerrüdü nedeniyle akdin icrasından vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarını isteyebilmeleri için taraflar arasındaki hukuki ilişkinin geldiği aşamadan yeterince bilgi sahibi olmaları gerekmektedir. Alacaklıların bu hususta bir karar verip ona göre talepte bulunabilmesi için durumu bilmeleri zorunludur. Mevcut olayda da davalı yüklenici önce teslimde temerrüde düşmüş ise de inşaat için belediyesince verilen 28.02.2006 gün ve 86/39 numaralı yeni yapı ruhsatı ile yüklenicinin artık son imar durumuna göre sözleşmeye göre kararlaştırılan şekliyle inşaatı yapamayacağı anlaşılır hale gelmiş ve hukuki durumu belirginlik kazanmıştır. Nitekim bu husus yüklenicinin yanıt dilekçesinde de beyan edilmiştir. Davacı arsa sahiplerinin de artık belirtilen ruhsat tarihi itibariyle inşaatın akıbeti hakkında bilgi sahibi oldukları ortadadır. O halde dosya kapsamının özelliğine göre davacıların olumlu zararlarının Şubat/2006 tarihi itibariyle hesaplatılması hakkaniyete uygun olacaktır. Bunun yanında Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri yararına kendilerine teslim edilmeyen bağımsız bölüm alacakları nedeniyle ifa yerine geçen olumlu zarara hükmedildiğinde bu bölümlerin arsa paylarının da iptali ve yüklenici adına tescili gerekmekte ise de mahkemece dava konusu bağımsız bölümlerin arsa bedellerinin davacı alacağından mahsubu ile sonuca gidilmiş ve bu husus temyiz itirazına konu yapılmayarak usuli müktesep hak oluşturmuştur. SONUÇ İTİBARİYLE MAHKEMECE YAPILMASI GEREKEN İŞ; DAVACILARA AİT DÖRT DAİRENİN ŞUBAT/2006'DAKİ BİTMİŞ HALİYLE SERBEST PİYASA RAYİÇLERİ ÜZERİNDEN DEĞERLERİNİN HESAPLATILARAK BUNDAN AYNI TARİH İTİBARİYLE BELİRLENECEK DAİRELERİN ARSA DEĞERLERİNİN MAHSUBU İLE KALAN BEDELİN HÜKÜM ALTINA ALINMASI OLMALIDIR….’’ 

Gerek doktrin gerekse yukarıda değinilen emsal nitelikteki Yargıtay kararları dikkate alındığında; müspet zarar, davacıların ifadaki çıkarı olup, daha açık bir ifadeyle davalı yüklenicinin sözleşme ile yüklendiği edimi tümüyle yerine getirmesi durumunda arsa sahiplerinin elde edeceği çıkar olduğu açıktır. Böylece; yüklenicinin eksik ifada bulunup temerrüde düşmesi halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafı olan arsa sahibinin inşaatı tamamlanmayan dairelerin rayiç değerine ilişkin talebinin olumlu zarar kapsamında karşılanması gerektiği açıkça anlaşılmaktadır.